Bei der Ermittlung des Verkehrswerts i. S. d. § 194 BauGB (Baugesetzbuch) kommt i. d. R. mindestens eines der drei in der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) normierten Wertermittlungsverfahren - Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren - zur Anwendung. Die Auswahl des Verfahrens richtet sich nach der Art des Wertermittlungsobjekts.
Eine Sonderrolle unter den Wertermittlungsverfahren nimmt das Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV) ein. Zum einen kann dieses Verfahren bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, für die eine ausreichende Anzahl an geeigneten Vergleichspreisen vorhanden ist, angewendet werden. Dies ist allerdings fast ausschließlich bei Eigentumswohnungen der Fall. Zum anderen ist das Vergleichswertverfahren gemäß § 16 ImmoWertV zur Ermittlung des Bodenwerts auch von typischen "Sachwertobjekten" (wie Einfamilienhausgrundstücken) oder "Ertragswertobjekten" (wie Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhausgrundstücken) anzuwenden.
Außerdem können sowohl zur grob überschlägigen Einschätzung des Werts einer Immobilie als auch zur Plausibilitätskontrolle eines anderen Verfahrensergebnisses Vergleichsfaktoren i. S. d. § 13 ImmoWertV herangezogen werden. Dabei handelt es sich einerseits um den Ertragsfaktor, der sich auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Ertrag bezieht, und andererseits um den Gebäudefaktor, der sich auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage bezieht. Der Ertragsfaktor ist vor allem bei "Renditeobjekten" wie Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern von Bedeutung, der Gebäudefaktor bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern.
Das Vergleichswertverfahren als alleiniges Wertermittlungsverfahren kommt also fast ausschließlich bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Eigentumswohnungen - diesbezüglich ist insbesondere bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren eine Alternative - und von unbebauten Grundstücken zur Anwendung. Der sachverständige Umgang mit Vergleichspreisen, Bodenrichtwerten und Vergleichsfaktoren ist jedoch unmittelbar mit einer guten Kenntnis des betreffenden Immobilienmarkts verbunden und damit - unabhängig von der Art des zu bewertenden Objekts - eine der Grundvoraussetzungen für die Verkehrswertermittlung.
Abschließende Anmerkung aus aktuellem Anlass: Am 11.04.2014 wurde die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), welche die entsprechenden Hinweise und Anlagen zum Vergleichswertverfahren in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) ersetzt, im Bundesanzeiger (BAnz AT 11.04.2014 B3) veröffentlicht.
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